30.04.2015, 16:27
Ticari bir organizasyon olmadan yapılan gayrimenkul alım satımının vergilendirilmesi
Maddi ve şekli unsurlarıyla ticari bir organizasyon olmadan yapılan gayrimenkul alım satım faaliyetinden elde edilen kazancın vergilendirilmesinde GVK.’nun 37. Maddesinin ikinci fıkrasının 4. bendine göre ticari kazanç ortaya çıkar. Ancak Gelir Vergisi Kanununun 37. fıkrasının 4. bendinde ifade edilen “DEVAMLILIK” unsuru netlikten uzaktır ve bu unsurun Danıştay ile gelir idaresi tarafından değerlendirilmesinde farklılıklar ortaya çıkmaktadır.
Gelir vergisi kanunu 37. maddesinin ikinci fırasının 4. bendinde geçen “devamlılık” unsuru ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı istanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü tarafından verilmiş olan bir özelgedeki aşağıdaki kıstaslar temel alınmaktadır.
Ticari bir organizasyonun varlığının açıkça görülmemesi halinde de, kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir.
---------------------------------------------------------------------
Gayrimenkullerin alım-satım veya inşa işlerinden elde edilen gelirin, devamlılık arz etmesi, bu işlerin bir emek sermaye organizasyonu dahilinde yapılıp organizasyonun bütün unsurları ile değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması veya bir organizasyon bulunmamakla birlikte alım-satım faaliyetlerinin bir kişisel gereksinimin giderilmesi servetin korunması dışında kazanç sağlamak niyet ve kastıyla yapılması halinde elde edilen gelir ticari kazanç sayılacaktır.
-------------------------------------------------------------------------
Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.
“2007 yılında 96.000 tl alınan 3 adet dükkan 2010 yılında 130.000 tl satılmıştır.
34.000 tl tutarındaki G.M satış geliri elde edilmiş.”
Sizin 3 adet gayrimenkul olması devamlılık unsurunun olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir. Alım yaptığınız 3 adet dükkanın bir kişiden yapılmış olması aynı takvim yılı içinde alımda çokluk durumunu oluşturmaz. FAKAT dükkanların birden fazla kişiden aynı takvim yılında alınmış olması alımda çokluk durumunu oluşturur bu gayrimenkul alım-satımının devamlılık arz ettiğini ortaya koyar ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir.
Aynı şekilde alımın tek kişiden yapılıp satımının aynı takvim yılında birden çok kişiye satılması satımda çokluğu meydana getirir buda devamlılık unsurunun göz önünde bulundurulması gerektirir.
Öncelikle faaliyetin devamlılık arz edip etmediğinin tespiti gerekir. Devamlılık arz etmiyorsa ve 01/01/2007 tarihinden önce alınmış ise 4 yıl, 01/01/2007 tarihinden sonra alınmış ise 5 yıl geçmemişse satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir.
01.01.2007’den önce edinilmiş olan gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde; 01.01.2007’den sonra edinilmiş olan gayrimenkullerin ise edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmış olması,
Elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli, tapuda gösterilen edinme bedelidir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün (bina, arsa ve arazinin), elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca (TÜİK) belirlenen Üretici Fiyatları Genel Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
.
Gayrimenkullerdeki Değer Artış Kazancına Bir Örnek Verelim;
Bayan Ayşe Hanım ,20/06/2007 tarihinde Ankara’da 250.000,tl tutarında bir daire satın almıştır.Bayan Ayşe Hanım Bu dairesini 30/11/2009 yılında 300.000,00tl Satmıştır. Buna göre Ayşe Hanım’ın Bu daire Aılış-Satış olayındaki vergisel durumu nedir?
Süre Hesabına göre beyanname verilecek midir?
Önce Beyan verilip verilmeyecegi durumuna bakmamız gerekmektedir.
Gayrimenkulun İktisap tarihi ile satış tarihi arasında 3 yıl 5 ay vardır. (2007 yılından itibaren 5 yıl içerisinde gayrimenkulu elden çıkarma durumu ile mukayese edilir) Bu aralık Değer Artış kazançları Beyanının verilmesini gerektirmektedir.
Değer Artış Kazancı Vergi matrahını Hesaplama;
Hesaplamayı yapabilmemiz için ÜFE verilerine İhtiyacımız vardır:
Alış tarihindeki (Haziran 2007 ) ÜFE tutarı 140,53
Satış tarihinden bir ay önceki (Ekim 2009 ) ÜFE 162,08
Alış Tutarı 250.000,00 TL
Satış Tutarı 300.000,00 TL
Satış tarihindeki değeri (ÜFE endeksleme yapılarak bulunan değer )
250.000,00 x 162,08 / 140,53 = 289.617,87
İstisna Öncesi değer artış Kazancı 300.000,00 – 289.617,87 = 10.382,13
İstisna Sonrası değer artış Kazancı 10.382,13 – 7.600,00 = 2.782,00- TL (Vergi Matrahına eklenerek vergilendirilecektir)
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazancının 2009 yılı için 7.600 TL’lik, 2010 yılı için de 7.700 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesna. Bu tutar, aynı yıl içinde elde edilen tüm değer artış kazançları için bir defa uygulanacaktır.
Maddi ve şekli unsurlarıyla ticari bir organizasyon olmadan yapılan gayrimenkul alım satım faaliyetinden elde edilen kazancın vergilendirilmesinde GVK.’nun 37. Maddesinin ikinci fıkrasının 4. bendine göre ticari kazanç ortaya çıkar. Ancak Gelir Vergisi Kanununun 37. fıkrasının 4. bendinde ifade edilen “DEVAMLILIK” unsuru netlikten uzaktır ve bu unsurun Danıştay ile gelir idaresi tarafından değerlendirilmesinde farklılıklar ortaya çıkmaktadır.
Gelir vergisi kanunu 37. maddesinin ikinci fırasının 4. bendinde geçen “devamlılık” unsuru ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı istanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü tarafından verilmiş olan bir özelgedeki aşağıdaki kıstaslar temel alınmaktadır.
Ticari bir organizasyonun varlığının açıkça görülmemesi halinde de, kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir.
---------------------------------------------------------------------
Gayrimenkullerin alım-satım veya inşa işlerinden elde edilen gelirin, devamlılık arz etmesi, bu işlerin bir emek sermaye organizasyonu dahilinde yapılıp organizasyonun bütün unsurları ile değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması veya bir organizasyon bulunmamakla birlikte alım-satım faaliyetlerinin bir kişisel gereksinimin giderilmesi servetin korunması dışında kazanç sağlamak niyet ve kastıyla yapılması halinde elde edilen gelir ticari kazanç sayılacaktır.
-------------------------------------------------------------------------
Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.
“2007 yılında 96.000 tl alınan 3 adet dükkan 2010 yılında 130.000 tl satılmıştır.
34.000 tl tutarındaki G.M satış geliri elde edilmiş.”
Sizin 3 adet gayrimenkul olması devamlılık unsurunun olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir. Alım yaptığınız 3 adet dükkanın bir kişiden yapılmış olması aynı takvim yılı içinde alımda çokluk durumunu oluşturmaz. FAKAT dükkanların birden fazla kişiden aynı takvim yılında alınmış olması alımda çokluk durumunu oluşturur bu gayrimenkul alım-satımının devamlılık arz ettiğini ortaya koyar ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir.
Aynı şekilde alımın tek kişiden yapılıp satımının aynı takvim yılında birden çok kişiye satılması satımda çokluğu meydana getirir buda devamlılık unsurunun göz önünde bulundurulması gerektirir.
Öncelikle faaliyetin devamlılık arz edip etmediğinin tespiti gerekir. Devamlılık arz etmiyorsa ve 01/01/2007 tarihinden önce alınmış ise 4 yıl, 01/01/2007 tarihinden sonra alınmış ise 5 yıl geçmemişse satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir.
01.01.2007’den önce edinilmiş olan gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde; 01.01.2007’den sonra edinilmiş olan gayrimenkullerin ise edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmış olması,
Elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli, tapuda gösterilen edinme bedelidir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün (bina, arsa ve arazinin), elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca (TÜİK) belirlenen Üretici Fiyatları Genel Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
.
Gayrimenkullerdeki Değer Artış Kazancına Bir Örnek Verelim;
Bayan Ayşe Hanım ,20/06/2007 tarihinde Ankara’da 250.000,tl tutarında bir daire satın almıştır.Bayan Ayşe Hanım Bu dairesini 30/11/2009 yılında 300.000,00tl Satmıştır. Buna göre Ayşe Hanım’ın Bu daire Aılış-Satış olayındaki vergisel durumu nedir?
Süre Hesabına göre beyanname verilecek midir?
Önce Beyan verilip verilmeyecegi durumuna bakmamız gerekmektedir.
Gayrimenkulun İktisap tarihi ile satış tarihi arasında 3 yıl 5 ay vardır. (2007 yılından itibaren 5 yıl içerisinde gayrimenkulu elden çıkarma durumu ile mukayese edilir) Bu aralık Değer Artış kazançları Beyanının verilmesini gerektirmektedir.
Değer Artış Kazancı Vergi matrahını Hesaplama;
Hesaplamayı yapabilmemiz için ÜFE verilerine İhtiyacımız vardır:
Alış tarihindeki (Haziran 2007 ) ÜFE tutarı 140,53
Satış tarihinden bir ay önceki (Ekim 2009 ) ÜFE 162,08
Alış Tutarı 250.000,00 TL
Satış Tutarı 300.000,00 TL
Satış tarihindeki değeri (ÜFE endeksleme yapılarak bulunan değer )
250.000,00 x 162,08 / 140,53 = 289.617,87
İstisna Öncesi değer artış Kazancı 300.000,00 – 289.617,87 = 10.382,13
İstisna Sonrası değer artış Kazancı 10.382,13 – 7.600,00 = 2.782,00- TL (Vergi Matrahına eklenerek vergilendirilecektir)
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazancının 2009 yılı için 7.600 TL’lik, 2010 yılı için de 7.700 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesna. Bu tutar, aynı yıl içinde elde edilen tüm değer artış kazançları için bir defa uygulanacaktır.