GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ BEYANINA İLİŞKİN ÖZELGELER
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından gayrimenkul sermaye iradının beyanına ilişkin verilen özellikli özelgelerin özetlerine aşağıda yer verilmiştir.
Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlanmış olup gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için bilgisi olmaları şartıyla, adlarına, kamu müessesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması, gayrisafi hasılatın tespiti yönünden tahsil hükmündedir.
Buna göre; 2019 takvim yılında haczedilerek icra müdürlüğüne yatırılan kira bedellerinin, tahsil edildiği kabul edilerek gayrimenkul sermaye iradı kapsamında vergilendirilmesi gerekmektedir. (24.09.2020 ve11355271-120.05[72-2020/17]-E.39864)
Kazancın tespitinde gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet eden kısım hariç olmak üzere, 2018 yılı Aralık ayında satın alınan daireye taktırılan kombi bedeli ile daire için yaptırılan tesisat harcaması bedelinin ilgili gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmesi ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/6 maddesi uyarınca giderin yapıldığı yılın ilgili bulunduğu beyan döneminden itibaren amortisman (50 yıl ve % 2,00 amortisman oranı ile) yoluyla gayri safi irattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Öte yandan, kiraya verilen gayrimenkul için 2018 yılı Aralık ayında ödenen tapu harcının 2019 yılı GMSİ gelirinizden doğrudan gider olarak indirim konusu yapılması mümkün olmayıp, söz konusu harcamaların da ilgili gayrimenkulün maliyet bedeline eklenerek giderin yapıldığı yılın ilgili bulunduğu beyan döneminden itibaren amortisman yoluyla gayri safi irattan indirim konusu yapılabileceği tabiidir. (28.09.2020- 11355271-120.05.05.01[74-2020/21]-E.40617)
Mahkeme kararına istinaden geçmiş yıllara ait ödenen kira farkı ödemelerinin, 2017 yılına ilişkin verilecek gayrimenkul sermaye iradı beyannamesi üzerinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, mahkeme kararına istinaden iade edilen geçmiş yıl kira farkları nedeniyle önceki yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştiğinden, söz konusu dönemlere ilişkin gayrimenkul sermaye iradı beyanlarının da ilgili dönem hasılatlarınıza uygun olacak şekilde düzeltilebileceği tabiidir. (16.11.2017- 84098128-120.05.05[74/2017-3]-128677)
İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi kapsamında ödenen yapı kayıt belgesi bedeli, taşınmazın iktisadi kıymetini artırdığından, bu bedelin taşınmazın maliyet bedeline eklenmesi ve taşınmazın kalan faydalı ömrü dahilinde itfa edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan; taşınmazın amortisman süresinin tamamlanmış olması durumunda, maliyet bedeline eklenen söz konusu tutarın taşınmaza ilişkin faydalı ömür ve amortisman oranı dahilinde ödemenin yapıldığı tarihten itibaren itfa edilmesi icap etmektedir. (11.07.2019 tarih ve 84695066-120[Gvk/74]-E.54085 sayılı özelge)
Gayrimenkulün, yaz sezonunda 4 ya da 5 aylık zaman bölümünde kiraya verilmesi (bir yıl içerisinde sadece bir defaya mahsus olmak kaydıyla) durumunda, elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. (19.07.2019 tarih ve 38418978-120[70-19/2]-E.244204 sayılı özelge)
Bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirinin, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde beyan edilmesi gerekmekte olup, ayrıca Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesi çerçevesinde, yurt dışından kullanılan krediye ilişkin ödenen faiz tutarlarının, Türkiye'de elde edilen kira gelirinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. (09.06.2017 tarih ve 62030549-120[70-2017/207]-162467 sayılı özelge)
Kiraya verilen gayrimenkul için yapılan parke, halıfleks, mutfak dolabı, mutfak tezgahının yenilenmesi, gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon giderlerinin, gayrimenkulün maliyetine ilave edilmek suretiyle amortisman yoluyla itfa edilmesi mümkündür. (05.05.2017 tarih ve 62030549-120[74-2015/913]-123941 sayılı özelge)
Gayrimenkul sahibinin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait eğitim ve sağlık harcamalarının beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması koşuluyla beyannamede beyan edilen gelirden indirilmesi mümkündür. (21.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.18.02-32227-8512-267 sayılı özelge)
İlgili yılda ödenen emlak vergisi tutarının, toplam kira gelirlerinizden indirim konusu yapılması mümkündür. (10.08.2015 tarih ve 38418978-120[74-15/4]-827 sayılı özelge)
Sahibi bulunulan arsa üzerine, üçüncü kişi lehine üst hakkı tesis ettirilmesi işleminin kiralama olarak kabulü gerekmekte olup bahse konu üst hakkı tesisi karşılığında yapılan ödemelerin gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınması gerekmektedir. (30.12.2016 tarih ve 63611781-120[94-2016-2]-38 sayılı özelge)
Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, müteahhit firma tarafından yıkılan gayrimenkul için ödenen ve aylık kira yardımı olarak belirtilen bedel, kiralama işlemine dayanmamakta olup, yardım niteliğindeki bu ödemelerin, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. (07.10.2016 tarih ve 62030549-120[70-2016/377]-158154 sayılı özelge)
Usul (üstsoy) ve füru (altsoy) kapsamında bulunanların kullanımına bedelsiz olarak tahsis edilen konutlar bakımından emsal kira bedeli uygulaması söz konusu olmaması nedeniyle, füru (altsoy) kapsamında bulunan torununuza konut olarak kullanılmak üzere devredilen gayrimenkul bakımından da emsal kira bedeli esasının uygulanmaması gerekmektedir. (08.04.2014 tarih ve 51421814-120[70-2013/100]-45 sayılı özelge)
“Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
1- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
…” hükmü yer almaktadır.
Maddede yer alan “gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla” ifadesinden; sahibi tarafından yılın belli dönemlerinde kullanılan veya uzun bir süre kullanılamayacak olan yerlerin korunması amacıyla bekçi, hizmetli, görevli gibi kişilerin bedelsiz olarak ikametine bırakılması şeklinde anlaşılması gerekmektedir.
Bu açıklamalar çerçevesinde, …. adresinde bulunan gayrimenkulünüzün, maddede öngörülen şekilde korunmaya ihtiyacı olmadığından, söz konusu dairenin bedelsiz olarak yeğeninizin ikametine bırakılması halinde, Gelir Vergisi Kanununun 73 üncü maddesinin birinci fıkrası kapsamında emsal kira bedeli hesaplanması ve bu bedelin, genel hükümler çerçevesinde beyana konu edilip edilmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.” (13.06.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-21-402 sayılı özelge)
Gayrimenkulü, daha fazla kişinin kullanımına sunulma amaçlı oda oda veya yatak başına kiraya verilmesi durumunda ise bu faaliyetin yürütülmesi ticari bir organizasyonu gerektirmektedir. Dolayısıyla, bu şekilde ticari organizasyon içerisinde devamlı surette gelir sağlamayı hedefleyerek yapılan faaliyetin ticari faaliyet sayılması ve bu faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir. (15.08.2012 tarih ve 62030549-120[70-2012/177]-2590 sayılı özelge)
“Kiralamış olduğunuz birden fazla konutun yazlıkçılara kiraya verme faaliyetinden dolayı ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis ettirmeniz ve bu işlerden elde ettiğiniz kazançları diğer yükümlülükleriyle birlikte ticari kazanç olarak beyan etmeniz gerekmekte olup, söz konusu ticari faaliyetiniz bakımından gayrimenkul sahibine ödediğiniz kira ve ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yaptığınız ödemeleri ticari kazancınızın tespitinde gider, tahsil ettiğiniz kira bedellerini ise gelir olarak kaydetmeniz gerekmektedir.” (16.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 37-584 sayılı özelge)
“Gerçek gider yöntemi seçilmek suretiyle verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesinde, gayrisafi hasılattan sadece sahibi bulundukları konutları mesken olarak kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedeli indirim konusu yapılabilecek olup, tevkif suretiyle vergilendirilen işyeri kira gelirinize ilişkin verdiğiniz yıllık gelir vergisi (GMSİ) beyannamenizde kira ile oturduğunuz konuta ilişkin kira bedelini gerçek gider olarak indirim konusu yapmanız mümkün bulunmamaktadır.” (14.08.2012 tarih ve 84098128-120[70-2012-1]-760 sayılı özelge)
Hakan Değirmenci
Vergi Müfettişi
