-Borçlar Kanunu-
YENİ BORÇLAR KANUNU İLE K İ R A HUKUKUNDA YAPILAN
DEĞİŞİKLİKLER NELERDİR ?
Yeni Borçlar kanunu ile birçok konuda yeni düzenlemeler getirilmiş olup, bu konudaki değişiklikler aşağıda belirtilmiştir.
a) Kiraya veren mal sahibi kiralananı sözleşme başlangıcı tarihinde kullanıma elverişli bir halde teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmak zorundadır.(Kanun Madde 301)
b) Kiralanan taşınmazda teslimden sonra ortaya çıkacak olan ve kiracıdan kaynaklanmayan ayıpların varlığı halinde kiraya veren, kiracı ayıbının giderilmesini veya kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini, zararın giderilmesini sağlamakla yükümlüdür. Kiracının taşınmazı kullanımına engel olacak bir ayıbın varlığı halinde ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı olacaktır. (Kanun Madde 305,306)
c) Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. (Yeni Kanun Madde 310. Eski Kanun Madde 254.) Burada dikkat edilmesi gereken temel husus; yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya taşınmaz edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirim yapması zorunluluğudur. Buna göre yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirim yapmadığı takdirde eski kira sözleşmesi ile bağlı hale gelecek ve yeni malik olması sıfatıyla kullanabileceği tahliye hakkını kullanamayacaktır. Yine belirtilmelidir ki; eski kiracı ve eski mal sahibi arasında imzalanan kira sözleşmesinin tapuya şerh olarak belirtilmesi halinde ise bildirim yapılsın-yapılmasın şerh verdirilen kira sözleşmesi süresi boyunca kiracılık ilişkisi devam edecektir. (Kanun Madde 312)
d) Kiracı ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri kiralanan taşınmazın kendisine tesliminden sonra ödemez ise kiracıya yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar ödemesini talep edebilecektir. Aksi halde 30 günlük sürenin sonunda kiracı temerrüde düşmüş sayılacak ve bu durum tahliye nedeni olarak kabul edilebilecektir.
(Kanun Madde 315)
e) Kiracılar kiralananda meydana gelen ayıplar ve zararların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla yükümlü oldukları gibi, kiralanan taşınmazın satışı, yeniden kiraya verilmesi ve bakımı konularında 3. kişilerin taşınmazı gezip görmelerine izin vermek zorundadırlar. (Kanun Madde 319.)
Yeni Borçlar Kanunu ile uygulamada çok sık rastlanan bu sıkıntı yeni bir madde ile çözümlenmek istenmiştir. Buna göre; taşınmazını satmak isteyen, kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle yeni kiracıya göstermek isteyen veya bakım yapılması gerektiğinde 3. kişilerin taşınmazı görmesi önündeki engel kaldırılmış olmaktadır.
f) Kiraya veren tarafından taşınmazda yenilik ve değişiklik yapılması yeni kanunda düzenlenmiştir. Hem kiraya veren hem de kiracı tarafından yapılacak olan yenilik ve değişikliklerle ilgili eski kanunda detaylı bir madde olmamasına rağmen kiraya veren tarafından yapılacak olan yenilik ve değişiklikler ile ilgili eski kanunun 251. maddesi kısmen bu hususu karşılamaktadır. Buna göre kiraya verenin kiralananın değerinin korunması veya kiralananın değerinin arttırılması için yenilik ve değişiklik yapabileceği belirlenmektedir. (Kanun Madde 320)
g) Kiracı kiraladığı taşınmazda kiraya verenin yazılı izni ile yenilik ve değişiklik yapabilecektir. Kiraya veren onay vermiş olduğu yenilik ve değişiklikler nedeniyle, yazılı olarak aksi kararlaştırılmamış ise tahliye esnasında kiralanan taşınmazın eski hale getirilmesini isteyemeyecektir. Kiracı dayapmış olduğu ve onayını aldığı yenilik ve değişiklikle nedeniyle kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek olan değer artışını talep edemeyecektir. (Kanun Madde 321.)
http://www.facebook.com/SmmmMustafaGenc
h) Yeni Kanun, kira ilişkisinin devri konusunda önemli bir değişikliği beraberinde getirmiştir.Buna göre Eski Borçlar Kanunu’nun 259. maddesinde de yer alan kiraya verenin yazılı rızasının alınması olgusu, işyeri kiralamaları dışında devam etmekte olup, işyeri kiralamalarında kiraya verenlerin haklı sebep dışında kira ilişkisinin devrine onay vermeleri zorunluluğu getirilmiştir. Bu işyeri kiralamalarında “haklı sebep” kavramının içeriğinin belirlenememesi her olaya özgü bir haklı sebep olgusunun ortaya çıkabilecek olması sebebiyle sakıncalıdır. Ayrıca bilinen adıyla “hava parası” adı altında yapılan devirlerin önü bu şekilde açılmış olacaktır. Kiraya verenin yazılı onay vermesi ile kira ilişkisi üzerine geçen taraf sözleşmenin tarafı olup, devredenin kiraya verene karşı sorumluluğu sona erecektir. Ancak işyeri kiralamalarında devreden kiracının sorumluluğu kira sözleşmesinin bitimine ve en fazla da 2 yıl süreyle devam edecektir. Devreden kiracı yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. ( Kanun Madde 323. Eski Kanun Madde 259. Bu maddenin yürürlüğü 6353 sayılı kanun ile 8 yıl süre ile ertelenmiştir. )
i) Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre için devam edecektir. Bu yeni düzenleme ile Yargıtay’ın yıllardır olağan hale gelmiş içtihatları maddeleştirilmiştir. Buna göre kira sözleşmesini haksız bir yere fesh eden veya mecuru zamanından önce tahliye eden tarafa makul bir süre ile tazminat hükmünü uygulayan yargı kararları kanun maddesi haline getirilmektedir. Makul süreyi belirleme yetkisi yine mahkemelere bırakılmaktadır. Ancak yeni düzenleme ile kiracıya ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sözleşmeden doğan borçlarının sona ereceği hükmü eklenmiştir ki; bu madde ile yukarıda belirtilen kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira sözleşmesinin devredilemeyeceği kuralı büyük bir yara almakta, kötü niyetli, ödeme gücü yoksunluğu iddiası ile kiraya verenin karşısına gelen yeni kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisi kurulmak zorunda bırakılmaktadır. Ayrıca ikinci büyük tehlike de yine kötü niyetli ve makul bir süre ile kira ödemek yükümlülüğü altında kalmak istemeyen kiracının bulduğu yeni kiracının ödeme gücünün belirlenme zorluğudur. Kira ilişkisinden kurtulmak isteyen taraf, ödeme gücü bulunmayan bir 3.kişiyi bu sözleşmenin tarafı haline getirerek makul süre ile kira borcu ödemekten kendisini kurtarabilecektir. (Kanun Madde 325)
k) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesh edilebilmesi için kira sözleşmesinde daha uzun bir fesih bildirim süresi öngörülmüş ise o sürenin uygulanması, böyle bir süre öngörülmemiş ise kanuni sürelerin uygulanması gerekmektedir. Ayrıca sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirimin bir sonraki fesih dönemi için de geçerli olduğu kuralı getirilerek ikinci bir işlem yapma engellenmiş hem de gereksiz yargılamaların önüne geçilmiştir. ( Kanun Madde 328.)
l) Taraflar için kira sözleşmesinin devamı imkansız hale gelmiş ise taraflar sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak fesh edebilirler. (Kanun Madde 331.) Bu konuda ortaya çıkacak olan maddi sonuçları hakim karara bağlayacaktır.
m) Kiracının kira sözleşmesinin kurulmasından sonra iflas etmesi halinde kiraya veren kiracıdan güvence talep edebilecektir. Kiracı kiraya verene makul süre içerisinde güvence vermez ise kiraya veren sözleşmeyi fesih bildirim süresine uymaksızın hemen fesh edebilecektir. ( Kanun Madde 332.)
n) Kiracının ölümü halinde yasal mirasçıları fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi fesh edebilirler. ( Kanun Madde 333.)
o) Yeni düzenleme ile kiraya verene kiracının kiralananın teslimi sırasında durumunu gözden geçirme ve varsa eksiklikler ile ayıpları yazılı olarak bildirme zorunluluğu getirilmiştir. Bu bildirimin yapılmaması halinde kiracının herhangi bir sorumluluğu olmayacaktır. Ancak teslim esnasında hemen belirlenemeyecek ve sonradan ortaya çıkan eksiklikler ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Yine bu şekilde sonradan ortaya çıkacak eksiklik ve ayıpların varlığı halinde de kiraya veren kiracıya yazılı olarak bildirim yapmak zorundadır. ( Kanun Madde 335.)
http://www.facebook.com/SmmmMustafaGenc
p) Yeni Borçlar Kanunu ile kira sözleşmelerindeki yıllık kira artış oranı konusundaki soruna çözüm bulunmuştur. Buna göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi)’deki artış oranını geçmemek koşulu ile kira sözleşmelerinde artış oranı belirleyebileceklerdir. Uygulamada bu oranın altında yenileme yapılması çok fazla düşünülemeyeceğinden, bu madde ile ÜFE oranı üzerinde belirlenen kira artış oranının önüne geçilmek istenmiş ve bir nevi ÜFE oranı üst artış oranı olarak belirlenmiştir. Yine taraflar arasında kira sözleşmesinde bu şekilde bir artış oranının belirlenmemesi halinde ihtilaf halinde hakim tarafından da bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçmemek ve üst sınır olarak belirlenmek kaydı ile kira artış oranı hakkaniyete göre belirlenebilecektir.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar aralarında anlaşamazlar ise hakim ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini tespit edecektir.
Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise beş yıl geçmedikçe kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılamayacaktır. Aşırı ifa güçlüğü ortaya çıkması halinde sözleşmenin uyarlanması hali saklı tutulmuştur. ( Kanun Madde 344.)
r) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek olup on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu madde ile uygulamada yer bulan en temel sıkıntı çözülememiştir. Eski uygulamada da yer bulan kira sözleşmesinin sona ermesinden en geç 15 gün önce kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirim yapılması ile kira sözleşmesine kiraya verenin devam etmeme iradesinin, mahkemeler nezdinde hiçbir geçerliliği olmamaktaydı. Mahkemeler 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun maddelerinde yer alan tahliye sebeplerinin varlığı olmadan yapılan irade bildirimlerini geçerli kabul etmemekte ve kira tahliyesine karar vermemekteydiler. Yeni düzenleme ile de bu durum maddeleştirilerek aynen kabul edilmiştir. Bu durum uygulamada kira sözleşmelerine süre konmasının amacını sorgulamaktadır. Sürenin bitimi ile kira ilişkisini devam ettirmek istemeyen tarafa esaslı bir tahliye nedeni sunmadıkça bu imkan verilmemektedir. ( Kanun Madde 347.)
s) Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini fesh edemeyecektir. Eşin rızasının alınamadığı veya haklı bir sebebin varlığına rağmen rızayı vermekten kaçındığı hallerde hakimden bu konuda karar vermesi talep edilebilecektir. ( Kanun Madde 349.)
http://www.facebook.com/SmmmMustafaGenc
YENİ BORÇLAR KANUNU İLE KİRA HUKUKUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
