KİRA GELİRİNİN MÜKELLEFİ KİMDİR

[Ahmet Barlak]

KOCAYA AİT OLUP, EŞİN BANKA HESABINA YATAN KİRA GELİRİN MÜKELLEFİ KİMDİR? KİRA GELİRİ BEYANNAMESİNİ KİM VERİR? 


Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

 

 

Mutasarrıfları:  kendinde kullanım hakkı olan

Sahipleri: gayri menkulün maliki

Zilyedleri: en basit olarak bir kimsenin taşınır (menkul) veya taşınmaz (gayrimenkul) bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlanabilir.

İrtifak: irtifak, bir diğer gayrimenkul lehine kurulduğu takdirde ayni irtifak söz konusu oluyor. İrtifak hakları, akit içinde koşulan şart, satım sözleşmesi, vasiyet, izin, umumi ortaklıktan istifade gibi yollarla kuruluyor. 

İntifa: intifa hakkı, kişinin bir mal üzerinde ömür boyu kullanma hakkına sahip olmasıdır. İntifa hakkı, bir mala sahip olmak yada malın bir kişiye ait olması değildir. 

Kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracı : sözleşmede başkasına kiraya verebileceğine dair madde bullanması gerekir.

 

 

 

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)







 


SÜRELİ

Sayı

:

B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-10-281

19/04/2010

Konu

:

2010-GVK-70-10





İlgide kayıtlı özelge talep formunda, ... adresindeki tapuda adınıza kayıtlı dairenizden kira geliri elde ettiğiniz, 2009 yılında toplam kira ödemelerinin eşinizin banka hesabına yatırıldığı ayrıca kiracınızın 2009 yılı Aralık ayına ait kira bedelini 2010 yılının Ocak ayında ödediği belirterek, 2009 yılına ait GMSİ beyannamesinin kim tarafından verileceği ve geç tahsil edilen kira bedelinin hangi yılın geliri olarak beyan edileceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükmü yer almıştır.

Aynı Kanunun 72 nci maddesinde, "Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır" hükmüne yer verilmiş olup, 21 inci maddesinde ise, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2009 ve 2010 yıllarında elde edilen kira gelirlerine ayrı ayrı uygulanmak üzere) 2.600,-TL'sinin gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde, şahsınıza ait olan ancak kira ödemeleri eşinizin banka hesabına yatırılmış bulunan gayrimenkule ilişkin olarak elde edilen kira gelirinin, Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde belirtilen istisna tutarını aşan kısmının tarafınızca beyan edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, gayrimenkul sermaye iratlarında tahsilat esası geçerli olduğundan, elde edilen kira gelirinin nakden veya aynen tahsil edildiği dönemin geliri olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup, 2009 yılına ilişkin olarak 2010 yılında tahsil edilen kira gelirinin tahsil edildiği yılın kira geliri olarak dikkate alınacağı tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.









Vergi Dairesi Başkanı a.

Gelir İdaresi Grup Müdürü V.

 

[Ahmet Barlak]

T.C.

 GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı

 (Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)


 Sayı  : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK/70                                          
 Konu: Kira tutarlarının vekil adına açılan hesaba yatırılmasının mümkün olup olmadığı hk. …

 

            İlgi : ...2009 tarihli dilekçeniz.                                      

            İlgide kayıtlı dilekçenizde işyeri kiralarının; mülk sahibinin vekalet verdiği kişinin banka hesabına yatırılıp yatırılmayacağını, kira dekontunun açıklama bölümüne mülk sahibinin adının ve kiranın ilgili olduğu ayın yazılıp  başka bir kimsenin banka hesabına kira ödemesi yatırılıp yatırılmayacağını sormaktasınız.

 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70.maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış bu kapsamda maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar da gayrimenkul sermaye iradı olarak sayılmıştır.

 Anılan Kanun'un 94. maddesinde; "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." denilmiş olup, aynı maddenin 5/a bendiyle 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, (2006/11449 sayılı B.K.K. ile %20 Yürürlük; 01.01.2007) tevkifat yapılacağı hükme bağlanmıştır.

 Diğer taraftan, 29.07.2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliğ'i ile işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine ilişkin olarak açıklamalara yer verilmiştir.

 Tebliğin "Tevsik Zorunluluğunun Kapsamı" başlıklı 1. maddesinde;

 "Bakanlığımıza verilen yetkiye istinaden,

 - Konutlarda, her bir konut için aylık 500 YTL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,

 -İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıları

 kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 1/11/2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir." denilmektedir.

 Buna göre, gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradıdır. 01.11.2008 tarihinden itibaren işyeri kiralamasında ise aylık kira bedellerinin tutarına bakılmaksızın işyeri kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idaresince düzenlenecek belgelerle tevsiki zorunludur.

 Bu itibarla, işyeri kira bedellerinin tahsilinde mülk sahipleri tarafından kira bedellerinin tahsiline bir kişiyi yetkili kılması (vekil tayin etmesi) halinde vekil tayin edilen kişinin  banka hesabına kira ödemesi yapılabileceği, ödemeye ait bankada düzenlenen dekontun açıklama kısmına ise mülk sahibinin ismi ile kira ödemesi olduğunun açıklanmasından sonra, vekil tayin edilen kişinin banka hesabına yatan paranın mülk sahibine aktarılırken, yine banka veya Posta ve Telgraf Teşkilat Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle yapılması gerekmektedir.  

 Bilgi edinilmesini rica ederim.  

      

                                                                                              Grup Müdür V.
 

[Ahmet Barlak]

Kira Gelir Beyanlarında Mülk Sahibi Yerine Kirayı Başkasının Beyan Edip Etmeyeceği

Tarih: 23.12.2014
 
 

Gayrimenkul ve bu mahiyetteki mal ve hakların kiralanması mukabilinde elde edilen kira gelirlerinin beyanında bazı özellikli durumlar söz konusudur.Hukuki açıdan kira gelirlerinin vergi dairesine beyanı sırasında bu kira gelirlerinin malik tarafından beyan edilmesi zorunludur. Son yıllarda gelir idaresi banka siztemi üzerinden geliştirdiği bilgisayar programı yardımıyla bankadan geçen ve “ Kira Geliri “ibaresi para transferlerinde hesap sahibi ( adına kira ödemesi yapılan kişi veya kurum) için GMSİ beyannamesi verilip verilmediğini araştırmaktadır. Hatta bir veya iki yıl geriden bu tür kira gelirleri ile ilgili hesap sahipleri adına  “ beyana davet ”yazıları yollandığına tanık olmaktayız.

Kira gelirini elde eden tarafın gerçek kişi veya kurum olmasının önemi yoktur. ( GVK M.21,70).Burada tapu sahibi kişinin banka hesabına para yatmasa bile, bunun adına hareket eden bir başka kişinin hesabına da vekil sıfatıyla para transferi yapılabilir. Kira gelirini elde eden kişi ile tapu sahipleri farklı olabilir. Bu durumda kira gelirlerinin beyanı tapu sahibi adına vergi dairesine beyan edilecektir.

Uygulamada işyeri veya konut  kira gelirleri açısından dikkat edilecek özellikli noktalar aşağıda özetlenmiştir. Buna göre ;

a.  Tahsil edilmemiş kira gelirinin beyanı yapılmaz. Gerek iş yerleri olsun ve gerekse konut olarak kiraya verilen binalarda nakden veya hesaben tahsil edilmemiş olan kira gelirleri beyan edilmez. İstisna sınırlarının altında kalan kira gelirleri için beyanname verilmez. Bu sınır 2014 yılı için konutlarda 3.300 TL’dir; İşyerleri için ise vergi kesintisi yapılandan brüt tutarı 2014 yılı için 27.000 TL’dir. (Bu tutarlar 2015 yılı mart ayında dikkate alınır.)

b.    Kiraya verilen iş yerinde ticaret yapan mükellefin basit usulde mükellef olması durumunda kira stopajı olmadığı için bu iş yerinin maliki tarafından elde edilen kira gelirinin 1.400 TL ‘yi geçmesi halinde beyanı yapılacaktır. (Bu tutarlar 2015 yılı mart ayında dikkate alınır.)

c.    Aile bireylerinin tek tek elde ettikleri kira gelirleri kendi adlarına kişisel olarak beyan edilecektir. Konut kira gelirlerinde ki istisna tutarı her bir birey için ayrı ayrı olmak üzere 3.300 TL’dir. ( Bu tutar 2015 yılı mart ayında dikkate alınacaktır.)

d.    Kira gelirlerinin GMS’i beyanı e-beyan olarak elektronik ortamda verilebileceği gibi kağıt olarak da düzenlenip vergi dairesine elden verilebilir. Okuma – yazma bilmeyenler için veya yaşlılar için Maliye Bakanlığı 60 yaş üzeri mükellefler ve engelliler için randevu sistemiyle vergi dairesi personeli tarafından beyannameleri düzenlenmektedir. Bu konuda randevu için VİMER – 444 0 189 

e.     Boş kalan dükkan veya konutlar için kira geliri elde edilmediği için beyanname verilmesi söz konusu değildir.  Aynı şekilde boş tutulan iş yerlerinde çöp vergisi tahakkuk ettirilmez. 

f.     Bir konutun mülk sahibinin annesi, babası, büyükannesi, büyükbabası veya çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine sadece oturmak için ayrılırsa emsal kira bedeli hesaplanarak matraha eklenmeyecektir.  ( Bakınız: GVK Md.73)

g.     GVK’nun 73’üncü maddesinde düzenlenen emsal kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklardan elde edilmesi gereken asgarî kira bedelinin tespiti ve bu bedelinin mükellefler tarafından yapılacak beyanında bildirilmesi esasına dayanır. Burada amaç, gerçek kira bedelinin tespit edilememesi veya gerçek kira bedelinin bilerek az beyan edilmesi halinde vergilendirilecek geliri tespit etmektir. Buna göre bir konutun bedelsiz olarak kiraya vermesi halinde GVK’nun 73’üncü maddesine göre vergilerinin %5’i yıllık kira geliri olarak dikkate alınacaktır. 

h.     İş yeri kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun mutlak surette banka sistemi üzerinden yada PTT kanalıyla ödenmesi zorunludur. Bu ödeme sistemine dikkat etmeyenler için özel usulsüzlük cezası tatbik edilir (bkz. VUK Mük. Md. 355) (bkz. GVK GT-422 seri nolu tebliği ile kesilecek cezanın üst sınırı 940 TL’dir) Konutlar için ise elde edilen kira tutarı 500 TL’nin üzerinde ise bu ödemelerde yine banka sistemi üzerinden yapılması zorunludur ( GVK GT-Seri No 268) 

ı.     Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye temlik edilmesi veya kiraya verenin kiracısına olan bir borcu ile takas olunması halinde tahsil koşulu realize olmuş sayılır. Uygulamada : “Para faizsiz tarla icarsız” usulü ile yapılan işlemlerde de karşılıklı menfaatler dikkate alınarak kira gelirlerinin emsal kira bedeline göre hesaplanıp beyan edilmesi zorunludur.  Burada kira alacağının temlikine karşılık olarak herhangi bir değer alınıp alınmadığı, yani temlikin ivazlı veya ivazsız olması önem arz etmez. Elde edilen gelirin tümü bağışlaması durumu (ivazsız olması) durumu değiştirmez. Keza, temlikin ivazlı olması halinde de alacağın tahsil edilmiş olması şart değildir.

i. Maliye Bakanlığı, son yıllarda elektrik, doğalgaz vb. sayaçları dikkate alarak sayaç sahiplerinin GMS iradının bulunup bulunmadığını araştırmaktadır. Örneğin, mükellef (A) şahsının üzerinde 5 (beş) adet elektrik sayacı var ise bunun kira gelirlerinin adetsel olarak beyanı denetlenebilmektedir.  

j. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması halinde bunların GMS’i beyanları veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanarak verilir. Mal ve haklara hisseli olarak ortak olması durumunda her ortak kendi hissesine karşılık gelen GMS’i beyanını kişisel olarak verecektir (1)
k. GMSİ Beyannamelerinin vergi dairelerine kağıt ortamında verilmesi mümkündür. Ayrıca bu beyannamelerin 3568 sayılı yasaya göre unvan almış SM,SMMM ve YMM’lerce şifre ve parola ile e- beyan biçiminde verilmesi mümkündür.


(1) Maliye Bakanlığı tarafından bastırılmış 2014 yılı kira gelirleri için beyanname düzenleme rehberi ayrıntılı açıklamalar içermektedir. Bu rehberden edinilip, açıklanan örnekler incelenmelidir. Ayrıca bu rehber elektronik ortamda www.gib.gov.tradresinden incelenebilir. 2015 yılı mart ayı için kullanılacak beyanname ve rehberler gelir idaresi tarafından 2015 yılı başında bütün mükelleflerin hizmetine sunulmaktadır. Bu konuda Maliye Bakanlığı bütün Türkiye Çapında gerekli dağıtım ve mükelleflere beyanname düzenlenmesi konusunda yardımcı olmaktadır.
 
Kaynak: www.MuhasebeTR.com 
(Bu makale yazılı veya elektronik ortamda kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak göstermeden yayınlayanlar hakkında yasalişlem yapılacaktır .)